Pratiques commerciales : Déclaration préalable d’une vente au déballage (brocante, vide-grenier…)

Certaines aires de stationnement doivent intégrer sur au moins la moitié de leur surface des dispositifs d’ombrage et de gestion des eaux pluviales.

Il s’agit des aires de stationnement extérieures de plus de 500 m² :

• Nouvellement construites et ouvertes au public

• Sur lesquelles, sur une période de 15 ans, la totalité du revêtement de surface au sol est remplacé sur au moins la moitié de la superficie du parc de stationnement

• Associés aux bâtiments ou parties de bâtiments auxquels s’applique l’obligation de production d’énergies renouvelables ou de végétalisation de toiture :

  • Soit lorsqu’il est procédé à des rénovations lourdes sur ces aires, c’est-à-dire lorsque la totalité du revêtement de surface au sol est remplacé sur au moins la moitié de la superficie du parc de stationnement

  • Soit à l’occasion de la conclusion d’un nouveau  contrat de concession de service public , de prestation de service ou de bail commercial, ou de son renouvellement

Ces obligations s’appliquent aux aires de stationnement faisant l’objet de :

• Demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1^er janvier 2024

• La conclusion ou du renouvellement d’un contrat de concession de service public, d’une prestation de services ou d’un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs intervenant à compter du 1^er janvier 2024

Le mode de calcul diffère entre l’obligation d’intégration de dispositifs de gestion des eaux pluviales et celle concernant les dispositifs d’ombrage.

Dispositifs de gestion des eaux pluviales

Pour l’appréciation du respect de l’obligation d’intégrer des dispositifs de gestion des eaux pluviales, la superficie d’une aire de stationnement doit inclure :

• Les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc

• Les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l’accès à ces emplacements, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc

• Les espaces prévus pour l’intégration des revêtements de surface, d’aménagements hydrauliques ou de dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation, inclus dans le périmètre du parc

Les espaces suivants ne doivent pas être pris en considération dans le calcul de la superficie de l’aire :

• Espaces verts qui ne sont pas liés à l’obligation d’intégration de dispositifs d’ombrage, de végétalisation et de gestion des eaux pluviales

• Espaces de repos

• Zones de stockage

• Espaces logistiques, de manutention et de déchargement

Dispositifs d’ombrage

Pour l’appréciation du respect de l’obligation d’intégrer des dispositifs d’ombrage, la superficie d’une aire de stationnement inclus :

• Les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc

• Les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l’accès à ces emplacements, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc

Les espaces suivants ne doivent pas être pris en considération dans le calcul de la superficie de l’aire :

• Espaces verts

• Espaces de repos

• Zones de stockage

• Espaces logistiques, de manutention et de déchargement

Les obligations d’installation de dispositifs d’ombrage et de gestion des eaux pluviales ne s’appliquent pas à certains parcs de stationnement. Il s’agit de ceux :

• Soit qui ne permettent pas l’installation des dispositifs, en raison de contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales

• Soit lorsque cette obligation ne peut pas être satisfaite dans des conditions économiquement acceptables en raison de contraintes techniques

• Soit lorsque ces dispositifs sont incompatibles avec la nature du projet ou du secteur d’implantation et qu’ils portent atteinte à la préservation du patrimoine architectural ou paysager

Les contraintes techniques peuvent être liées à :

• La nature du sol, par exemple sa composition géologique ou son inclinaison

• L’impossibilité technique de ne pas aggraver, en conséquence de l’installation des dispositifs obligatoires, un risque naturel, technologique ou relatif à la sécurité civile

• L’usage du parc de stationnement, le rendant incompatible avec l’installation des dispositifs

Il existe plusieurs types d’exceptions, dont certaines peuvent ne s’appliquer qu’à l’un des 2 types de dispositifs obligatoires. Il existe des exceptions pour :

• Proximité avec des lieux protégés

• Suppression ou transformation totale du parc de stationnement

• Coûts excessifs

• Coûts compromettant la viabilité économique du propriétaire

Proximité avec des lieux protégés

Certains parcs de stationnement sont soumis à l’obligation d’intégrer des dispositifs de gestion des eaux pluviales sous réserve de l’obtention de l’accord ou de l’autorisation de l’autorité compétente (mairie, préfecture) pour la réalisation des travaux en cause. Il s’agit des parcs situés :

• Aux  abords des monuments historiques 

• Dans le périmètre d’un  site patrimonial remarquable 

• Dans un  site inscrit ou classé 

• À l’intérieur du cœur d’un  parc national 

Cela s’applique également aux travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou sur un immeuble protégé.

Les travaux ne doivent pas être entrepris sans cet accord.

Suppression ou transformation totale du parc de stationnement

Certains parcs de stationnement qui sont supprimés ou transformés, totalement ou partiellement, bénéficient d’une exception aux obligations d’installation des dispositifs d’ombrage et de gestion des eaux pluviales si leur 1^re autorisation d’urbanisme a été délivrée avant le 1^er juillet 2023.

Lorsque le parc de stationnement est transformé partiellement, les obligations d’installation des dispositifs d’ombrage et de gestion des eaux pluviales s’appliquent sur la partie du parc qui n’est pas transformée.

En l’absence d’engagement des travaux pendant la durée de validité de l’autorisation d’urbanisme (qui permet la suppression ou la transformation de l’aire), l’exception n’est plus valable. Le propriétaire du parc doit alors satisfaire aux obligations d’installation des dispositifs dans un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle l’exonération ne lui bénéficie plus.

Quels parcs de stationnement peuvent bénéficier de l’exception ?

L’exception s’applique pour les parcs de stationnement dont la suppression ou la transformation totale ou partielle est programmée dans le cadre d’une action ou d’une opération d’aménagement :

• Faisant l’objet d’un projet partenarial d’aménagement

• Faisant l’objet d’une convention d’opération de revitalisation de territoire

• Nécessaire à la réalisation d’une opération d’intérêt national

• S’inscrivant dans une orientation d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme approuvé

Cette exception temporaire peut également être accordée pour les parcs situés :

• Dans le périmètre d’une action ou opération d’aménagement listée

• Dans une zone d’aménagement concertée dont l’un des lots ou parcelles limitrophes est destiné à une construction susceptible, par son emprise et son gabarit, de constituer l’une des contraintes techniques suivantes :

  • Contraintes techniques liées à la nature du sol, telles que la composition géologique ou l’inclinaison de celui-ci

  • Impossibilité technique de ne pas aggraver, en conséquence d’une telle installation, un risque naturel, technologique ou relatif à la sécurité civile

  • Contraintes techniques liées à l’usage du parc de stationnement, le rendant incompatible avec une telle installation

Certains parcs de stationnement bénéficient d’une exception à l’obligation d’installation de dispositifs de gestion des eaux pluviales pour coûts excessifs. Il s’agit de ceux pour lesquels il est démontré que l’installation de chacun de ces procédés et dispositifs est impossible parce que les coûts totaux hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation :

• Soit compromettent la viabilité économique du propriétaire du parc de stationnement

• Soit s’avèrent excessifs, parce qu’ils sont renchéris par une contrainte technique

Le caractère excessif du coût des travaux est établi par un calcul.

Quel est le calcul permettant d’évaluer le caractère excessif du coût des travaux ?

Ce calcul se base sur le rapport entre le coût total hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation et :

• Soit le coût total hors taxes des travaux de création ou de rénovation du parc incluant la mise en œuvre de cette obligation, hors contrainte technique particulière

• Soit la valeur vénale de ce parc au jour de la demande d’exonération. Cela ne peut s’appliquer que lorsque :

  • Il s’agit d’un parc existant

  • Et que les travaux ont pour seul objectif de satisfaire à cette obligation

  • Et que les travaux ont lieu à l’occasion de la conclusion d’un nouveau contrat de concession de service public, de prestations de service ou de bail commercial, ou de son renouvellement

Pour que le caractère excessif du coût des travaux soit avéré, ce rapport doit dépasser :

• 15 % lorsqu’il s’agit de travaux de création ou de rénovation du parc de stationnement

• 10 % lorsqu’il s’agit d’un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de répondre aux obligations

Coûts compromettant la viabilité économique du propriétaire

Les parcs de stationnement ne sont pas soumis à l’obligation d’installation des dispositifs d’ombrage lorsque l’installation est impossible parce que les coûts totaux hors taxes des travaux engendrés par ces obligations compromettent la viabilité économique du propriétaire du parc.

Coûts excessifs pour contrainte technique ou ensoleillement insuffisant (dispositifs de production d’énergies renouvelables)

Les parcs de stationnement pour lesquels il est démontré que l’installation d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables est impossible en raison de contraintes techniques ou d’un ensoleillement insuffisant ne sont pas soumis à l’obligation relative à l’installation de ces ombrières. Cela s’applique si les contraintes techniques ou l’ensoleillement insuffisant engendrent des coûts d’investissement portant atteinte de manière significative à la rentabilité de cette installation.

La rentabilité de l’installation est affectée de manière significative lorsque le coût actualisé de l’énergie produite par cette installation sur une durée de 20 ans est supérieur à la valeur du tarif d’achat ou du tarif de référence utilisé pour le calcul des revenus pouvant être obtenus par la vente de l’électricité produite par l’installation, multiplié par 1,2.

L’estimation des coûts actualisés de l’énergie et des revenus actualisés doivent faire l’objet d’études technico-économiques réalisées par des entreprises spécialisées.

Comment les coûts actualisés de l’énergie et les revenus actualisés sont-ils calculés ?

Le coût actualisé de l’énergie est défini comme la somme actualisée des coûts d’investissement et des coûts d’exploitation et de maintenance du système, divisée par la somme actualisée des quantités annuelles d’énergie produite par le système. L’évaluation de ce coût actualisé fait l’objet d’une étude technico-économique réalisée par une entreprise spécialisée. Le calcul du coût actualisé de l’énergie tient compte d’un taux d’actualisation fixé à 3 % .

Les revenus actualisés pouvant être obtenus par la vente de l’électricité produite par une installation photovoltaïque sont déterminés sur la base des dispositifs de soutien à la production d’énergie photovoltaïque. L’évaluation de ces revenus fait l’objet d’une seconde étude technico-économique réalisée par une entreprise spécialisée. Celle-ci détermine la production d’électricité prévisionnelle en tenant compte des spécificités de l’installation.

Coûts excessifs liés à une contrainte technique (dispositifs végétalisés)

Les parcs de stationnement pour lesquels il est démontré que l’installation des dispositifs végétalisés concourant à l’ombrage (par exemple les arbres à canopée large) est impossible peuvent bénéficier d’une exception. Cela s’applique si les coûts totaux hors taxes des travaux engendrés par cette obligation s’avèrent excessifs en raison d’une contrainte technique.

Le caractère excessif du coût des travaux est établi par un calcul.

Quel est le calcul permettant d’avérer le caractère excessif du coût des travaux ?

Ce calcul se base sur le rapport entre le coût total hors taxes des travaux liés au respect de cette obligation et :

• Soit le coût total hors taxes des travaux de création ou de rénovation d’un parc incluant la mise en œuvre de l’obligation hors contrainte technique particulière

• Soit la du parc de stationnement au jour de la demande d’exonération. Le rapport peut inclure ce paramètre uniquement lorsqu’il s’agit d’un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de satisfaire à cette obligation. Cela s’applique si les travaux interviennent à l’occasion de la conclusion d’un nouveau contrat de concession de service public, de prestations de services ou de bail commercial, ou de son renouvellement.

Le coût total hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation couvre notamment les éléments suivants :

• Fourniture des équipements et des matériaux

• Installation et mise en œuvre des dispositifs végétalisés

• Dans le cas d’un parc de stationnement existant, les coûts liés à l’adaptation du parc de stationnement lorsqu’ils sont nécessaires pour la réalisation des obligations

• Travaux rendus nécessaires pour surmonter la difficulté technique

Pour que le caractère excessif du coût des travaux soit avéré, ce rapport doit dépasser :

• 15 % lorsqu’il s’agit de travaux de création ou de rénovation du parc de stationnement

• 10 % lorsqu’il s’agit d’un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de répondre aux obligations

Pour la détermination du caractère excessif des dépenses, l’estimation du coût total hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation inclut :

• Pour les nouveaux parcs de stationnement, le coût total hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation inclut uniquement les obligations d’installation de dispositifs d’ombrage.

• Pour les parcs de stationnement existants, le coût total hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation inclut les obligations d’installation de dispositifs d’ombrage et de gestion des eaux pluviales.

Coûts excessifs (dispositifs de production d’énergie renouvelable)

Les parcs de stationnement pour lesquels il est démontré que l’installation d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables est impossible en raison de coûts totaux excessifs ne sont pas soumis à l’obligation d’en installer.

Le caractère excessif du coût des travaux est établi par un calcul.

Quel est le calcul permettant d’avérer le caractère excessif du coût des travaux ?

Ce calcul se base sur le rapport entre le coût total hors taxe des travaux liés au respect de ces obligations et :

• Soit le coût total hors taxe des travaux de création ou de rénovation d’un parc n’incluant pas la mise en œuvre de cette obligation

• Soit la valeur vénale de ce parc au jour de la demande d’exonération, lorsqu’il s’agit d’un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de satisfaire à cette obligation à l’occasion de la conclusion d’un nouveau contrat de concession de service public, de prestations de services ou de bail commercial, ou de son renouvellement.

Pour déterminer le caractère excessif du coût des travaux, lorsque celui-ci est supporté par le propriétaire, le coût des travaux liés à l’installation de ces ombrières est diminué des revenus actualisés pouvant être obtenus par la vente de l’électricité produite durant 20 ans.

Ces revenus actualisés sont déterminés sur la base d’une évaluation du productible de l’installation et des mécanismes de soutien à la production d’électricité. Lorsque le coût des travaux est supporté par un tiers-investisseur, le coût des travaux liés à l’installation de ces ombrières correspond au reste à charge éventuellement demandé par le tiers-investisseur au propriétaire.

Le coût des travaux liés aux obligations couvre notamment les éléments suivants :

• Fourniture des équipements et des matériaux, incluant la provision du remplacement des onduleurs, pour les ombrières comportant des panneaux photovoltaïques

• Installation et mise en œuvre des dispositifs

• Réalisation des raccordements éventuels

• Dans le cas d’un parc de stationnement existant, les coûts afférents à l’adaptation du parc de stationnement lorsqu’ils sont nécessaires pour la réalisation des obligations

• Travaux rendus nécessaires pour surmonter la difficulté technique

Pour que le caractère excessif du coût des travaux soit avéré, ce rapport doit dépasser :

• 15 % lorsqu’il s’agit de travaux de création ou de rénovation du parc de stationnement

• 10 % lorsqu’il s’agit d’un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de répondre aux obligations

Pour la détermination du caractère excessif des dépenses, l’estimation du coût total hors taxes des travaux liés au respect de l’obligation inclut :

• Uniquement les obligations d’installation de dispositifs d’ombrage pour les nouveaux parcs de stationnement

• Les obligations d’installation de dispositifs d’ombrage et de gestion des eaux pluviales.

Justification de l’exception (panneaux photovoltaïques)

Dans le cas d’une demande d’exception de l’installation d’ombrières comportant des panneaux photovoltaïques, l’attestation justifiant de l’exception doit inclure une étude technico-économique réalisée par une entreprise disposant :

• Soit d’une qualification ou certification professionnelle conforme aux exigences du dispositif de soutien auquel l’installation est éligible

• Soit d’un signe de qualité délivré par un organisme ayant signé la charte « RGE Études » avec l’ADEME et correspondant à l’activité photovoltaïque

L’attestation de qualification, de certification professionnelle ou de qualité dont dispose l’entreprise ayant réalisé l’étude technico-économique doit être fournie dans le cadre d’une demande d’autorisation d’urbanisme ou, en l’absence d’autorisation d’urbanisme, lors d’un éventuel contrôle.

Les aires de stationnement soumises à l’obligation d’installer des dispositifs de gestion des eaux pluviales doivent intégrer sur un total d’au moins 50 % de leur surface des :

• Revêtements de surface perméables (par exemple poreux ou drainants)

• Aménagements hydrauliques

• Dispositifs végétalisés (par exemple : pelouses, haies, arbres, etc.)

Ces dispositifs doivent favoriser la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation.

Les aires de stationnement soumises à l’obligation d’installation de dispositifs d’ombrage doivent intégrer sur un total d’au moins 50 % de leur surface des :

• Dispositifs végétalisés concourant à l’ombrage de l’aire (par exemple des arbres à canopée large)

• Ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables (par exemple des  panneaux photovoltaïques ) sur la totalité de leur surface

Des contrôles administratifs peuvent être menés au cours des travaux de construction ou de rénovation des bâtiments et jusqu’à 6 ans après leur achèvement. Ils peuvent avoir lieu entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque les lieux sont ouverts au public.

Lorsqu’un manquement est constaté à l’occasion d’un contrôle, un rapport est remis à l’autorité administrative compétente (par exemple la préfecture ou la mairie). Une copie de ce rapport est remise au propriétaire des bâtiments qui peut faire part de ses observations à l’autorité administrative dans un délai qu’elle détermine et qui est d’au moins un mois.

Le propriétaire peut être mis en demeure de régulariser sa situation dans un délai déterminé. Si, à l’expiration du délai imparti, il n’a pas régularisé sa situation, l’autorité administrative compétente peut arrêter une ou plusieurs des sanctions administratives suivantes :

• Obliger la personne mise en demeure à consigner entre les mains d’un comptable public avant une date déterminée par l’autorité administrative une somme correspondant au montant des travaux ou opérations à réaliser

• Faire procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites. Les sommes consignées sont alors utilisées pour régler les dépenses ainsi engagées

• Suspendre les travaux de construction, de rénovation ou de démolition jusqu’à ce que la situation du propriétaire ait été régularisée et prendre les mesures conservatoires nécessaires, aux frais de la personne mise en demeure

• Ordonner le paiement d’une amende administrative au plus égale à 20 000 € pour une personne physique et à 100 000 € pour une personne morale

• Ordonner le paiement d’une astreinte journalière au plus égale à 300 € pour une personne physique et à 1 500 € pour une personne morale, applicable à partir de la notification de la décision la fixant et jusqu’à satisfaction de la mise en demeure ou de la mesure ordonnée

Ces mesures sont prises après avoir communiqué au propriétaire des bâtiments les éléments susceptibles de fonder ces mesures et l’avoir informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé d’au moins un mois.

Les amendes et les astreintes sont proportionnées à la gravité des manquements constatés. L’amende peut être prononcée jusqu’à 3 ans après la constatation des manquements.

L’acte arrêtant ces sanctions peut être publié sur le site de la préfecture, pendant une durée comprise entre 2 mois et 5 ans.

Le fait, pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l’exécution de travaux, de ne pas se conformer à ces obligations est sanctionné d’une amende de 45 000 € (personne physique) ou 225 000 € (personne morale).

En cas de récidive, une peine de 6 mois d’emprisonnement peut également être prononcée.